郑州物业告业主,为什么无一例外都是业主败诉?!


近日,记者了解到不少物业起诉业主的案件,原因多是业主拖欠物业费。即便业主普遍表示欠费是因物业服务不到位在先,但最终的结果无一例外都是业主败诉了。

业主什么时候才能拒绝向物业交费?如果物业服务水平达不到既定标准,业主应该怎么维权?记者通过案例和法官声音来为你解读。

案例

门损坏、房屋渗水

拒交物业费的她败诉了

居住在郑州市中原区棉纺路与桐柏路交叉口附近锦艺国际华都2期的郭女士没想到,自己竟然被物业起诉到了法院。

原来,在与物业公司签订《锦艺国际华都前期物业管理服务协议》后,自2014年1月1日后未再向物业公司交纳物业费,物业公司催要无果,向郑州市中原区人民法院提起诉讼。

郭女士称,自己家中入户门损坏、房屋渗水、墙体开裂,并提出反诉请求,认为物业公司应当赔偿其精神损失费、维权误工费,停止销售公共车位。

但郭女士并没有提供充分有效的证据来证明自己的主张。

中原区法院认为,双方签订的协议是合法、有效的,郭女士应按约定向物业公司按时足额交纳物业费。考虑到郭女士家中的问题客观存在,因此驳回了物业公司主张郭女士支付违约金的诉求。

最终,法院判决郭女士于本判决生效之日起十日内,向物业公司支付物业服务费6028.56元。

对此结果,郭女士不服,向郑州中院提起上诉,认为原审法院存在明显的枉法裁判,请求二审法院予以改判,返还非法所取部分,物业费应按协议价格的60%付费。

近日,郑州中院认定案件事实无异议,对郭女士的上诉不予采信,判决驳回上诉、维持原判。

三个特点

1、相关案件数量多 双方矛盾大

中原区法院法官陈俊南接手的案件中,涉及物业费的占很大一部分。

她说,这类案件数量近几年处于逐年上升状态,中原区法院每年受理的相关案件就有三四百起,其他法院受理的相关案件数量也不会少。

“物业公司常常会集中把小区内欠费的业主起诉到法院。”陈俊南说,这些案件具有群体性,双方的矛盾普遍较大。

2、物业公司胜诉率高 违约金要视情况而定

除了案件多,这类案件另一个重要特点就是,物业公司的胜诉率很高。

陈俊南以自己受理的案件为例,“除了撤诉、调解的,法院都支持了物业公司要求业主交纳物业费的诉求。”

河南商报记者了解到,不少物业公司在起诉时,除了对物业费进行主张外,一般还会要求业主赔付违约金。

“违约金一般在合同里有约定,但是有些约定标准过高。如果业主请求调整,法院一般会适当调低。”陈俊南表示,如果业主有充足证据证明物业服务确实存在瑕疵,可以视情况减少甚至免除违约金。

3、撤诉、调解的比例高 不少业主被诉后自觉履行

这类案件撤诉、调解的比例也很高。

陈俊南说,物业起诉后,有些业主很快便自觉履行,或者与物业私下达成和解,物业就会撤诉。

而还有很多案件是双方沟通不畅导致,法官协调下,物业公司和业主可能会就减少物业费或免除违约金达成调解协议。

解读

不交物业费

下面这几个理由都行不通

对于那些恶意欠费的,判决中败诉自是没有疑问。可那些有各种拒交理由的,败诉又是为何?陈俊南以案件中常见的几种理由为由进行了说明。

1、建设单位和物业签订的合同 对业主也有约束力

有业主表示,自己没有直接与物业签合同,所以不存在合同关系,也就不需要向物业公司交纳物业费。

陈俊南说,不少服务合同是开发商与物业签订的,前期物业合同终止后,业委会才会与物业公司签合同,“但是这两种合同都有效。”

2、物业服务有瑕疵 不能成为拒交的理由

大多数业主以物业提供的服务存在瑕疵为由不交,比如安保、环境卫生、电梯等设施维护等。

这些理由同样不会得到法院认可。

3、房屋质量有问题 物业一般不担责

按照规定,房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。

而在《建设工程质量管理条例》中也有规定,建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。

提醒

与其拿拒交物业费置气

不如想办法维护自己权益

在了解到这么多案件的详情后,河南商报记者想提醒,对于物业公司不满意,拒交物业费并不是一个好的表达意见的办法。因为按照法律规定,业主只有在房屋未交付等极少数情况下才可以拒交。

业主如何维护自己的合法权益?发生纠纷应该如何处理?陈俊南给了这样几条建议。

1、通过业委会提意见 也可向行政主管部门反映

那有意见该怎么办?陈俊南说,应成立业主委员会,对物业提出意见,如果物业不改善服务,业委会有权解聘物业,选聘新物业公司。

另外,业主也可以向物业公司的行政主管部门反映,行政部门对其提出整改意见,督促其提高物业服务水平。

2、要注意及时保存证据 法庭上要用事实说话

陈俊南说,审理案件中,常碰到业主拿刚拍的照片或视频来反映物业公司之前的物业问题,“这样的证据是有问题的。”

“物业服务不到位时,要注意及时保存证据。如果业主普遍认为物业存在问题或违约时,要通过业委会与物业沟通,或提起诉讼。”陈俊南说,无论如何,证据一定要及时保存。

3、物业侵犯了自己权益 也可单独提起诉讼

按照规定,物业公司不履行或者不完全履行相关维修、养护、管理和维护义务,业主可请求法院判决物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

换句话说,如果觉得物业服务有问题,业主完全可以拿起法律武器保护自己。

文/河南商报记者 王琦 实习生 刘妍

视觉/河南商报视觉产品部




来源:河南商报微信公号“记者陪你去办事儿”


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