注意！2019郑州将有40个纯新盘入市，该如何选择？

纯新盘受限制比较少，并且一般开发商都是低开高走，所以很多人也都对它比较关注。今天我们就来说说2019年即将入市的纯新盘。

在说这些楼盘之前，我们先看看如何选择纯新盘：

第1、选择大盘首开，特别是千亩大盘的首开优惠力度会大一些，后期土地还比较多，会牺牲部分溢价，紧盯国企开发商，可能会相对靠谱并且优惠力度大。

第2、在市场下行期，一定要选择大牌开发商，这样资金链会相对靠谱，烂尾会成为小概率事件。

第3、可以关注有地铁和学校的楼盘，这样比较方便。并且此刻能进三环就进，不出四环，远离远郊。

米宅的建议是不出四环，今天我们就按照四环这个圈来说，明年到底有什么盘值得期待?什么盘不能买?

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目前2019年新入市的项目有40个，不包含商业项目，我们可以一起来看看，也欢迎收藏。

备注：具体项目入市时间以开发商为准，这个表格仅做参考。高新新城最近比较火热，区域内的楼盘也算在内。

郑东新区目前北龙湖的项目比较多，对于北龙湖核心位置来说，主要看产品，开发商品牌和价格。由于篇幅限制，北龙湖这次暂不说。

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接下来，我们具体来看每个楼盘的情况：

惠济区(2个)

中海滨湖世家： 跟碧源月湖挨得比较近，属于惠济区特色商业用地，据说之前应该属于碧源的，但是中海拍地拿到了。项目的备案名字是中海悠然苑，建设规划许可证已经出来，3.5的容积率，高低配，高层是33-34层，洋房6层左右。

项目南边亚新也在这边拿了一块地，不过是商业用地也属于特色商业的一部分，这边目前配套还算成熟的，有公园有万达，还有特色商业。不过距离大河路比较近，会有噪音影响，距离地铁2号线不到1.5公里，也算覆盖范围，距离地铁7号线比较近。

万科民安璞樾苑： 其实就是绿地璀璨天城的三期，但是被万科和民安拿走啦，挨着三环边，配套是比较成熟的，旁边溢价还有地铁3号线，容积率3.99,12栋高层，部分楼栋下面有底商会有噪音影响。

对于中海来说，目前是中海锦苑一个改善项目交房，但是品质一般，其他刚需盘还未交房。后期如何最重要的也是价格。万科一直都是中规中矩，流程标准化，惊喜和惊吓都不太会出现。

金水区(9个)

我们可以先说说杨金片区：

奥园誉湖湾： 容积率2.5，规划小高层，目前售楼部已经开放，面积在99-143平之间，整体定位偏刚改，精装，预计价格在1.8-2.1万，位置在北龙湖的正北部，距离比较近，但是目前的杨金是比较尴尬的，在预期下降的时期杨金是有价无市。

美盛北龙台： 容积率不高，跟奥园誉湖湾距离比较近。项目规划一栋洋房，其余为小高层，价格未定。户型为106-143平，偏改善，据说精装标准不低，美盛在这个项目上还算比较用心，但是这个片区着实尴尬。

蓝城凤起梧桐： 之前是美商龙湖一号的地块，现在跟蓝城合作代建，面积为128-180平，精装，小高层，户型面积段为改善，蓝城作为背书，在品质上会有一定的保障，不过美商最高的时候卖到差不多2万，蓝城的估计价格也不会太便宜。

说完杨金，我们再来看看其他项目：

保利溪岸： 是杓袁的城改项目，城改项目比较慢，目前规划已出，受军用机场的影响，建了小高层，容积率不是很高，1号院和2号院的效果图也出来了。1号院挨着贾鲁河环境比较好，并且地块相对比较大，2号院规划4栋小高层。整体地块比较零散，并且距离地铁比较远，但是路比较顺挨着中州大道和连霍高速，不过也会有噪音。目前周边有尚悦居和正弘府在售价格在1.55万，如果说是同样的价格，就不如现在在售的正弘府了，毕竟距离地铁口近些。

美盛教育港湾： 陈寨，庙李的城改项目，推出以教育地产为主的首个地产项目，规划有学校，公园还有集中商业。容积率比较高，位置比较好的，希望建成之后不要是另一种形式的小香港。如果价格合适，自住舒适度不是很好。

碧桂园天麓： 沙门的城改，容积率不低，并且梯户比比较高，户型90-120平，距离地铁2号线沙门比较近的，周边配套比较成熟，目前释放的是精装，价格在1.8万左右。碧桂园品质口碑下滑比较多，如果这样的价格，倒不如去看看瀚海思念城。

瀚海思念城： 之前内购的房源价格在8-9千左右，不过已经等很长时间了，预计明年会面市。项目设计的有小户型差不多40平，定位偏改善，有地铁，外立面跟瀚海晴宇差不多，目前地块比较纯粹并且容积率不是很高，如果有性价比还是可以关注的，毕竟片区楼盘不多。

名门悦峰： 地块不大，目前建设规划许可证已经出，容积率比较高，周边配套比较成熟，地铁2号线，国贸都在附近，但是农业路高架，会有噪音影响。目前名门的资金链有些紧，首开会不会低开走量也未可知。

东韩里： 城改项目，位置比较好，融创在操盘，预计年后土拍会有动作，不过以融创的速度节点可能会加快。地缘客户想要买，可以关注下。

中原区(7个)

风和朗庭： 风和日丽的后期地块，城改项目，容积率比较高，但是位置比较好，地铁5号线比较近，距离锦艺城也比较近，配套很成熟。不过6左右的容积率，舒适度不是很好，不过纯投资还算可以，开发商相对比较靠谱。

恒大储备项目： 恒大在中原区的这块地，规划建300米的超高层，要成为新区的新地标。位置是比较好的，距离地铁5号线比较近，周围学校也都不错，但是容积率5左右，比较高，中原老城区新的血液进驻，也给中原区的购房者多一些选择。

康桥九溪云樾： 须水的控规已经出来，一期距离四环比较近，不过整体环境不错，有南水北调运河以及秀水河，具体规划还没有出来，可以关注。

中原华侨城： 投资500亿，属于文旅项目，2018年年底拍了两块住宅用地，容积率3，还行，不过目前周边配套比较弱，位置在四环外，如果能发展起来对周边会有带动作用。

对于目前常西湖来说，楼盘是不多，节点也比较靠后，比如恒大刁沟，名门西岗、裕华铁炉等，这些项目传了很久，但是入市却待定。

融侨中晟悦城： 这个位置距离常西湖比较远，融侨在郑州的项目价格都不高，这个目前价格还未释放，规划的高低配，容积率3点多，位置太远就害怕购房者去区域不买账。

金科贾鲁小镇： 预计6500亩，面积比较大，里面有贾鲁河，南水北调运河等环境比较好，设计四个村的城改，未来要容纳10万人，位置还算可以，交通也方便。小镇项目要比其他城改项目多些属于市政的建设，对资金的要求也比较高。目前市场下行，具体要建成什么样子，我们持保留态度。

经开区(5个)

康桥美庐湾： 比较偏改善的项目，面积180-210-230平，面积比较偏改善，容积率2.5，距离湖比较近，环境比较好，不过预计价格不低。

金地储备项目： 项目节点比较靠后，目前具体的案名和规划还未出，金地跟海马青风公园挨的比较近，以后难免不会比上一比。

金辉滨河云著： 项目规划有叠墅和高层，96-166平，改善，项目距离地铁3/11号线比较近，不过金辉的楼面价已经超过1万，限价1.9万，这么高的楼面价以后准备怎么卖?金辉不仅在经开滨河高价拿地，在高新区的双湖科技城也是夺得地王，可见金辉拿地生猛，也是对郑州市场的看好。

电建泷悦华庭： 国企开发商，还算比较靠谱，规划小高层和高层产品，地铁14号线经过，容积率2.49，滨河也就这么大，开发商大都是大开发商，买什么样子的楼盘，现在就看性价比了。

中海天悦府： 跟中海万锦公馆差不多，位置也在一路之隔，主力户型在89-140平，价格预计1.5-1.6万，但是天悦府的位置没有万锦公馆的好，距离湖的位置更近一些。

管城区(2个)

融创城： 大王庄改造，高低配，面积在93-143平，目前洋房已经开盘均价15500，现在看来还算可以，但是配套比较弱，位置不是很好，距离地铁比较远。高层还未开盘，预计不会太高，毕竟融创在走高周转。

富田九鼎公馆： 项目规划是高层，面积在89-140平，地铁4号线沿线，挨着十七里河，但是产业园整体大环境不是很好，富田的绿化是不错的，预计价格可以参考周边永威，绿都这两个楼盘。

二七区(2个)

二七华侨城： 在南四环，沿着金水河两岸开发的文旅项目，容积率比较低，环境不错，但是位置有点远配套不是很好，规划的有地铁15号线经过，但是地铁需要很久。华侨城在郑州有三个，中原区，荥阳各有一个，希望能够按照规划建成，这样二七区也会有所提升。

亚新美好书香苑： 用地规划许可证已出，但是项目的节点估计要往后些，距离南四环比较近，配套不是很好，如果华侨城能够做好，对这个项目是利好。

高新区(5个)

康桥悦溪园： 康桥和美景联合开发，位置有点偏，在连霍高速以北，不过容积率不高2.5，规划20多层的高层，康桥的户型一直是比较不错的，但是这个区域的配套不成熟，郑东新区北边可以依靠东区的资源，而高新区的资源则比较弱，最后购房者对这个区域买不买账也是个问题。

郑报玉兰先禾： 楼盘体量比较小，位置比较好，旁边挨着正弘数码港，配套比较完善，规划地铁8号线，目前2栋楼，户型面积相对偏大，开发商郑报集团还算靠谱，能不能买看价格。

融信朗悦学院府： 融信和朗悦合作开发，张五砦城改，近千亩，楼盘体量比较大。融信和朗悦都是闽系开发商，后期预计也会引进教育。但是这个位置就是比较远了。

金辉和美的储备地块： 高新新城在近期频繁出现在大家眼前，金辉更以楼面价5千多的价格，刷新高新区的地价纪录。金辉地块跟美的距离很近，两者容积率都比较低，但是金辉的更低在2.5。不过目前距离比较近的华润悦景湾在售价格1万左右，在市场下行中，会是他们面临的难题，对这两个楼盘，我们边走边看。

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对于明年的新盘来说，可选择的真的不是很多，并且位置大都在三环与四环之间。主城区目前比较多的也就是金水区，之前金水区的城中村比较多，现在基本上是城改入市。

那么以上楼盘如何选择呢?

大北区

你可以关注万科民安璞樾苑，瀚海思念城，保利溪岸，东韩里这四个楼盘。

杨金目前比较尴尬有价无市，性价比一般，中州大道以西的价格制约力度比较强。2019年主城区的热闹当属金水，保利溪岸的价格可参考正弘府，瀚海思念城则可以对比美景美境。这几个首付要在40-55万，如果你刚好想买北区又有这么多资金可以去看看。

大南区

如果想要买南区，目前二七区楼盘入市项目比较少，二七华侨城位置有点远，管南融创城还有富田九鼎公馆还是可以关注的。融创和富田相比，位置还有地铁的通达度，富田的好些。

经开滨河国际新城，电建泷悦华庭和康桥美庐湾这两个是偏改善的，但是目前这个区域价格比较贵，2万+的价格，可以在郑州挑选的比较多。如果你是地缘，可以去看看中海天悦府位置不错，首开可能有性价比。

大西区

中原老城区，可以关注恒大的这个地标项目 ，毕竟老城区本身可选择的楼盘都不多，明年主要集中在常西湖新区，但是常西湖的价格是稍微有点贵的，地缘非要买的话，可以关注下康桥九溪云樾。

高新区可以关注一下郑报玉兰先禾，位置可以配套成熟。 康桥悦溪园对地缘来说也算一个选择，这两个可以看一下价格。高新新城近期土拍刷屏，但是一切都可以华润悦景湾的价格参考。

从区域的选择来说，首付30-40万，管南≥高新区>二七区，首付40-50万，金水区>惠济区。

来源：郑州楼市 编辑：邱瑾